《21世纪住房之路法案》

国会摘要

《21世纪住房之路法案》本法案设立并修订多项联邦住房项目。 第一编——住房机遇 （第101条）本条要求住房与城市发展部（HUD）审查接受拨款以提供住房咨询服务的机构的绩效，此类审查可将个别咨询人员的表现纳入考量。对于不符合项目要求的机构，HUD可终止对其的资助。 （第102条）本条要求HUD制定最佳实践并向州和地方实体提供技术协助，以支持“单一楼梯通道式建筑”（point-access block building，即通过单一楼梯通往住宅单元、且不超过六层的公寓）的许可审批工作。本条还允许HUD向州和地方实体发放竞争性拨款，以评估此类建筑的可行性、安全性和成本效益。该项授权将在七年后失效。 （第103条）本条将位于填充地块（infill site，即已有供水、排污和道路等基础设施服务的地块）上的特定农村住房项目豁免于环境审查。 （第104条）本条要求社区发展街区补助金（CDBG）受助方维护一个可供公众查询的数据库，列明该受助方所拥有的未开发土地。 （第105条）本条授权联邦住房管理局（FHA）设立为期四年的试点项目，以增加本金余额不超过10万美元的抵押贷款发放数量。 （第106条）本条要求HUD设立为期三年的试点项目，向公共住房管理局（PHA）和接受联邦资助的出租住房业主发放拨款，用于在住宅单元中安装温度传感器。 （第107条）本条要求HUD发布指南和最佳实践，帮助州和地方分区规划制度支持满足社区需求的充足住房建设，并为各收入水平的居民提供住房机会。 第二编——加大在美国的住房建设力度 （第201条）本条允许HUD在评审竞争性住房拨款申请时，对涉及或实质性惠及“合格机会区”（即可获得特定税收优惠的低收入指定区域）的项目给予额外加分。 （第202条）本条授权设立一项试点项目，由HUD向州和地方政府发放拨款，以支持特定房东及中低收入自住业主对其房产进行必要的改造、维修或升级。州和地方政府必须将获得的资金用于向自住业主发放拨款、向房东发放贷款，以解决无障碍性、宜居性和能效等方面的问题。该项目将于2031年10月1日终止。 （第203条）本条提高了联邦储备系统成员州银行及货币监理署监管的国民银行为促进公共福利（包括为中低收入社区或家庭提供住房、服务或就业机会的项目）所能进行投资的上限，将此类银行可投资金额占其资本股本和未减损盈余的比例上限从15%提高到20%。 （第204条）本条将新建经济适用房纳入CDBG项目资金的允许用途范围。 （第205条）本条允许HUD为依据《1969年国家环境政策法》（NEPA）进行环境审查之目的，将住房援助资金指定为“特别项目”资金。此项指定使州、地方政府或部落实体能够承担该项目的环境审查责任。 （第206条）本条要求HUD将特定住房活动重新归类为豁免或排除适用NEPA规定环境审查要求的活动，此类活动包括基于房客的租金补贴、支持性服务、公共设施修缮，以及用于开发住宅单元的填充地块项目。 （第207条）本条设立为期五年的竞争性拨款项目，协助地方辖区或区域规划机构制定住房规划，以增加经济适用房供应并减少住房开发障碍。 （第208条）本条设立为期七年的竞争性拨款项目，协助住房供应增长表现良好的都市城市、城市县、地方政府或部落。拨款可用于扩大面向特定收入水平家庭的住房供应。 （第209条）本条为地方政府、市政会员组织和部落授权竞争性拨款，用于在其辖区内选用经过预先审核的混合收入住房设计方案。经预先审核的设计方案（又称“图样手册”，pattern books）是指经地方政府就符合当地建筑和许可标准进行评估和批准的施工方案，以加快住房建设的审批速度。此类拨款不得用于施工、改建或维修工程。 （第210条）本条在“家园投资伙伴关系计划”（HOME）下授权设立2027财年至2031财年的试点项目，向州和地方政府发放竞争性拨款，用于将闲置和废弃建筑改造为服务中低收入家庭的住房。 （第211条）本条提高了FHA为多户住宅抵押保险项目设定的法定最高贷款限额，并要求此类贷款使用更具针对性的通胀指数。 （第212条）本条将“租赁援助示范项目”（RAD）永久化，并将可依该项目转换为住房选择券（第8节）房产的住房单元数量上限从455,000套提高到555,000套。 （第213条）本条根据各辖区可用住房单元数量的年度变化百分比，调整对特定辖区的CDBG资金分配。例如，住房增长率高于4%的辖区将获得额外资金，而住房增长率低于其他辖区中位数的辖区，其获得的资金将减少10%。 第三编——美国预制房屋 （第301条）本条取消了预制房屋必须采用永久底盘建造的要求，并要求HUD为此类房屋发布修订后的标准，包括能效标准。 （第302条）本条要求FHA审查其建设融资项目，以找出制约模块化建筑方式使用的障碍。模块化房屋是指在工厂内以一个或多个模块形式建造，运输至建房地点，安装于地基之上并完成建造的房屋。 （第303条）本条提高了（一）单户住宅改造和（二）购置预制房屋适用的FHA承保贷款最高金额，并授权将房产改善贷款用于附属住宅单元（ADU）的建设。HUD必须对预制房屋和模块化房屋建造的成本效益进行研究并提交报告。 （第304条）本条将“社区提升保护与再投资倡议”（PRICE）项目再授权七年。该项目为开发预制房屋社区提供竞争性拨款。 第四编——迈向美国梦 （第401条）本条要求消费者金融保护局（CFPB）就整个住宅抵押贷款市场中贷款发起人薪酬做法进行报告，包括此类做法对小额抵押贷款（本金不超过10万美元的抵押贷款）可获得性的影响。 （第402条）本条要求CFPB会同联邦住房金融局（FHFA），研究现行限制贷款机构对小额抵押贷款收取的积分和费用总额的法规所产生的影响。 （第403条）本条修订了有资格为联邦相关抵押贷款进行评估的房地产评估师的资格标准，包括允许获得州认证或执照的联邦雇员评估师，在其获得认证或执照所在州或领地以外的其他州或领地开展联邦相关评估工作。本条还将获得州认证和执照评估师的全国注册名录扩展至包括获得资质认证的实习评估师，并允许获得州认证的评估师借助获得资质认证的实习评估师或未获执照的实习人员开展工作。本条还要求联邦金融机构检查委员会下属的评估分委会向支持评估行业人才培养的项目提供拨款。该评估分委会通常负责监督联邦相关交易的房地产评估监管框架。 （第404条）本条授权设立为期十年的试点项目，扩大“家庭自立”（FSS）托管账户项目，为最多5000户接受公共住房援助的家庭提供计息托管账户。FSS项目由公共住房管理局或接受资助以提供低收入住房的多户住宅业主管理。在该试点项目下，FSS管理方必须根据参与家庭在接受住房援助期间因劳动收入增加而导致租金上涨的部分，为该等额外托管账户注资。若满足特定条件（例如该家庭不再接受住房援助或“贫困家庭临时援助”），该家庭最终可从托管账户中提取资金。 （第405条）本条允许通过低收入住房税收抵免、HOME项目和农村住房服务局资助的住房单元，只要在过去一年内通过检查，即可满足第8节项目的检查要求。本条还允许新参与第8节项目的房东在与租户签订租约前，依据特定条件申请检查。 第五编——项目改革 （第501条）本条修订并再授权HOME项目。该项目向州和地方政府发放拨款，用于为低收入家庭建设经济适用房。本条将项目资格扩大至家庭收入不超过所在地区家庭收入中位数100%的家庭，此前的收入门槛为该地区收入中位数的80%。此外，在符合特定条件下，参与辖区可将项目资金用于改善基础设施，包括安装或修复供水和排污管线、人行道、道路及公用事业接入设施。本条还将填充地块开发或土地收购等特定项目豁免于特定环境审查要求。 （第502条）本条修订了农村住房服务局（RHS）管理的项目，包括要求RHS在止赎程序期间，或在管理和处置由HUD所有的多户住宅期间，维持附着于该多户住宅的租金补贴支付。本条还授权RHS在多户住宅业主的抵押贷款期满后，与该业主续签为期20年的租金补贴合同。 （第503条）本条允许接受HUD“紧急解决方案拨款”项目援助的州和地方政府，就2027财年至2030财年期间超过应急庇护活动支出上限（60%）的情况申请豁免。 （第504条）本条将HUD“社区发展街区补助金——灾后恢复”（CDBG-DR）项目再授权三年。该项目为州和地方受助方提供援助，以重建受灾地区并支持长期恢复工作。本条还要求该项目受助方优先向极低收入、低收入和中等收入个人及其他弱势群体提供援助。此外，本条设立“灾害管理与韧性办公室”，负责监督和协调HUD的灾害防备与应对职责。 （第505条）本条设立一个由HUD认定为“高绩效”机构、共25家PHA组成的新群体，参与“灵活就业”（Moving to Work）示范项目。该示范项目使PHA免于遵守特定公共住房及租房券规则，并在联邦资金使用方面提供更大的灵活性。 第六编——退伍军人与住房 （第601条）本条要求抵押贷款机构在统一住宅贷款申请表（即房利美1003表或房地美65表）中加入提示信息，告知有军事服役经历的申请人可能有资格申请退伍军人事务部（VA）住房贷款。本法案颁布后不晚于18个月内，政府问责局（GAO）必须就至少80%使用该贷款申请表的贷款机构是否已满足此项要求进行研究并提交报告。 （第602条）本条为在确定退伍军人是否符合HUD“退伍军人事务部支持性住房”（HUD-VASH）项目资格时，将残疾福利排除在其收入之外提供法定授权。 （第603条）本条要求提供FHA贷款的贷款机构向潜在借款人发出额外通知。具体而言，该通知必须提供借款人可能有资格申请的VA贷款方案对比，包括此类其他抵押贷款产品在贷款存续期内应缴的保险费及其他成本和费用。 第七编——监督与问责 （第701条）本条要求HUD部长每年就HUD的运营、监督活动和项目绩效向国会作证。 （第702条）本条要求HUD每月就互助抵押保险基金（MMI基金）的资本比率向国会报告，并在该比率低于现行法律规定的2%门槛时通知国会。（资本比率是指MMI基金的经济价值除以该基金所承保抵押贷款总额所得的比率。贷款机构就FHA承保住房抵押贷款提出的索赔由MMI基金支付，该基金资金来源为借款人缴纳的保险费。） （第703条）本条要求“美国跨部门无家可归者委员会”就其“终结无家可归国家战略计划”提供年度进展通报，并在被要求时每年向国会作证。 （第704条）本条要求农业部（USDA）、VA、FHA和FHFA落实相关要求，即联邦担保抵押贷款的债权人必须建立审查和处理机制，以处理消费者就与其主要居所担保的信贷交易相关的估值（或后续评估）提出的复议请求。此外，GAO必须就为特定机构建立公开可查询的评估数据库的可行性进行研究。 第八编——问责、协调、研究与报告 （第801条）本条要求HUD、USDA和VA达成跨部门协议，共享相关住房研究和市场数据，以促进基于证据的政策制定。 （第802条）本条要求HUD和USDA评估：（一）由两部门资助的住房项目的环境审查流程；（二）为此类项目建立联合实地检查流程的可行性。 （第803条）本条要求HUD研究参与“灵活就业”示范项目的PHA所实施的工作要求所产生的影响。 （第804条）本条要求GAO就多项住房议题进行研究，包括：中等收入家庭获得经济适用房面临的障碍；老年人和残疾人获得支持性住房面临的障碍；位于超级基金（Superfund，即受有害物质污染的场地）一英里范围内的住宅单元（包括公共住房单元）数量；以及如何减少无遗嘱继承住房（heirs properties）的数量。 （第805条）本条扩大了HUD对已被指定行政或司法接管人或联邦监管人的PHA的监督权限，要求每位监管人或接管人向国会提交年度评估报告，说明其管理和监督活动情况。 第九编——加强社区银行在住房领域的作用 （第901条）本条改变了对特定类型存款的处理方式，使其不再被归类为“经纪存款”（brokered deposits，即经纪人代表客户存入存款机构、以求获得更高利率并享受存款保险的资金）。目前，接受经纪存款的机构可能受到额外监管。具体而言，根据本条，总资产不足100亿美元的受保存款机构所持有的托管存款，只要不超过该机构负债总额的20%，将不再被视为经纪存款。该机构必须资本充足，并达到规定的最低稳健性评级，或获得联邦存款保险公司（FDIC）的豁免。本条还将适用于资本不充足机构的现行利率上限规则，普遍适用于接受托管存款的类似机构。 （第902条）本条提高了受保存款机构可接受的“互惠存款”（reciprocal deposits，即机构通过互惠网络拆分大额存款以扩大存款保险覆盖范围的做法）金额上限，并建立分级制度，使允许金额取决于机构的负债总额。此外，本条修改了受保存款机构接受互惠存款所需满足的部分资格条件。根据现行法律，机构须获得“优秀”或“良好”综合评级等条件方可具备资格；本条允许在CAMELS评级体系下获得1级、2级或3级评级的机构具备资格。（“统一金融机构评级系统”依据资本充足性、资产质量、管理水平、盈利能力、流动性和市场风险敏感性等特征——即CAMELS评级——评估金融机构的健康状况，其中1级表示评级最高、监管关注程度最低，5级表示评级最低、监管关注程度最高。） （第903条）本条提高了特定资产门槛，使更多小型银行有资格适用更长的检查周期。 （第904条）本条降低了特定信用合作社董事会所需的会议频率。根据本条，新设立的信用合作社以及稳健性评级较低的信用合作社仍须按现行法律要求每月召开会议；其他所有信用合作社每年至少须召开六次会议，且每个财政季度至少召开一次会议。 （第905条）本条要求银行监管机构在受保存款机构倒闭并导致财政部作出系统性风险认定时，向国会提交报告。监管机构必须报告与该机构相关的监管信息、高管和董事会的任何管理不善情况、监管机构自身的任何监管不足之处，以及改善类似机构安全稳健性的建议。该报告须在作出此项认定后不晚于90天内提交，并在其后210天再次提交。GAO必须在其关于该项认定的报告中报告其他相关因素，具体包括该机构高管和董事会的任何管理不善情况、对该机构薪酬做法的审查、监管或监管方面的不足之处、监管机构已采取的行动，以及其他相关信息。本条还要求该报告须在作出此项认定后不晚于60天内提交，并在其后180天再次提交。 （第906条）本条在财政部内设立“金融代理导师—学员计划”。该计划为参与的少数族裔和农村存款机构以及小型金融机构提供来自大型金融机构或财政部指定金融代理的指导，帮助学员机构提升服务能力，或具备为联邦政府担任金融代理的能力。 （第907条）本条要求联邦金融监管机构审查并简化新设（de novo）存款机构或信用合作社的设立申请流程。监管机构必须：（一）审查申请流程；（二）在可行范围内从其他机构收集所需信息，以尽量减少对申请方信息的索取；（三）审查新设金融机构在维护投资者保护的同时如何筹集资本，包括筹资限制所产生的影响。应申请方要求，监管机构必须：（一）指定一名员工作为个案协调员，协助其完成申请流程；（二）提供有意担任导师的同类机构名单。各监管机构还必须制定州及利益相关方参与计划，协助有关各方理解相关监管流程。 （第908条）本条授权联邦银行监管机构发布规则，允许符合条件的社区银行或其存款机构控股公司在两年内达到资本要求。在此期间，符合条件的社区银行或其存款机构控股公司可以申请偏离已获批准的经营计划，相关监管机构须在180天内批准或拒绝该申请。 （第909条）本条要求联邦银行监管机构和国家信用合作社管理局分别就提升服务农村地区的存款机构和信用合作社的增长、资本充足性和盈利能力的方法进行研究并提交报告。 第十编——普通美国家庭的自有住房 （第1001条）本条总体上禁止投资单户住宅、且合计对至少350套此类住宅拥有投资控制权的大型机构投资者购买单户住宅。本条授权指定机构发布规则以落实该项禁令。本条授权对每次违规行为处以最高100万美元、或涉案房产购买价格3倍（以较高者为准）的民事罚款。该项限制和罚款措施将在本法案颁布180天后生效，并在生效之日起15年后失效。 第十一编——中央银行数字货币 （第1101条）本条暂时禁止联邦储备系统发行中央银行数字货币。中央银行数字货币是指（一）以美元计价、（二）属于美国货币、（三）为联邦储备系统直接负债，且（四）向公众广泛提供的数字资产（即加密货币）。该项禁令将于2030年12月31日终止。 第十二编——其他规定 （第1201条）本条规定，若本法案任何条款被认定无效，不影响本法案其余条款的效力。 （第1202条）本条规定，本法案不授权拨付任何额外资金。

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